فصلنامه علمی اقتصاد و مدیریت شهری

ارتقای سطح کیفی مناطق مرکزی شهر، از اهداف اساسی مدیریت و برنامه­های شهری است تا با اتخاذ رویکردهای سنجیده موجب تجدید حیات اقتصادی و اجتماعی این بافت‌ها گردد. این موضوع زمانی اهمیت می‌یابد که به دو نکته عمده توجه داشته باشیم: اول اینکه توانایی این بافت­ها در تأمین نیازهای معاصر شهروندان در طول زمان کاهش یافته است و به تبع آن کارایی بافت و کیفیت زندگی نیز در سطح پایینی قرار دارد و موضوع تَرک شدن، به شدت این بافت‌ها را تهدید می‌کند، ثانیاً بافت‌های کهن، نماد تاریخی شهر محسوب می­شوند که یک شهر هویت خود را از آن به عاریت می­گیرد. مجموعه حسن پادشاه تبریز نیز با توجه به قرارگیری در بافت مرکزی شهر از این قاعده مستثنا نخواهد بود. اما طرح‌ها و اقدامات شهری با اتخاذ برخی سیاست‌ها نظیر توجه به حومه‌ها و توسعه برون‌شهری به توسعه نامتوازن شهری دامن می‌زنند که تهدیدی در راستای پوسیدگی شهر از درون خواهد بود. لذا این سؤال در ذهن متبادر می­شود که ارزش محلات مرکزی شهر تبریز طی دهه­های اخیر افول کرده یا ارتقا یافته است؟ فرض این است که بسط برون شهری که خود تحت تأثیر اقدامات مدیریت شهری است، عاملی موازی در تنزل ارزش بافت­های مرکزی شهر محسوب می‌شود. بنابراین بررسی روند تغییرات در کیفیت بافت­های مرکزی شهر تبریز در اثر اقدامات مدیریت شهری و اجرای برنامه‌های شهری طی ۲۵­ سال اخیر، انگیزه نوشته حاضر است. برای حرکت در راستای هدف پژوهش، از روش داده‌گیری ترکیبی (اسنادی و میدانی) استفاده شده است و روش مطالعه و تحلیل­های پژوهش مبتنی بر روش تطبیقی- استقرایی و تحلیل روند بوده است. یافته­ها بیانگر آنست که موضع دوگانه مدیریت شهری تبریز در قبال بافت­های مرکزی و حومه شهری، موجب تنزل ارزش بافت‌های مرکزی شهر از جنبه‌های مختلف اجتماعی، کالبدی، اقتصادی و ... شده است.

ابرپروژه‌ها، با هدف نوسازی و بهبود شرایط شهرها انجام می‎شوند. از جمله ابرپروژه‌هایی که در زمینه حمل‎ونقل به منظور حل معضل ترافیک در شهرهای بزرگ ایجاد می‎شوند، بزرگراه‌ها هستند. بزرگراه طبقاتی صدر در کلان‎شهر تهران نیز یکی از این ابرپروژه‌های شهری است که به منظور بهبود شرایط رفت‎وآمد وسایل نقلیه شخصی در کریدور شمال‎شرقی- شمال‎غربی شهر تهران، در سال ۱۳۹۲ بهره‎برداری شده است. تحقیق حاضر، تأثیر این ابرپروژه بر قیمت مسکن محلات مجاور آن را بررسی کرده است. پهنه‎های اطراف بزرگراه به‎ویژه جداره‎های نزدیکتر آن، از احداث پروژه متأثر هستند. از این رو برای سنجش این تأثیر، از شاخص قیمت مسکن و زمین -که جامع‎ترین شاخص دربردارنده کیفیت و کمیت تحولات یک بافت است- و نیز با بررسی تغییرات آن در فواصل مختلف از محور بزرگراه طبقاتی صدر، استفاده شده است. به نظر می‎رسد قیمت زمین و مسکن در فاصله نزدیک بزرگراه، رشد کمتری نسبت به حوزه تأثیر پروژه داشته است. صحت این فرضیه در قالب مطالعات میدانی تغییرات قیمت زمین و مسکن در حوزه نفوذ بزرگراه طبقاتی صدر، از طریق سنجش تغییرات شاخص قیمت زمین و مسکن بررسی شد. روش گردآوری داده‌ها در این پژوهش، میدانی و استفاده از داده‌های زمین مرجع و همچنین روش تحقیق در این پژوهش، تحلیل همبستگی داده‌ها با مناطق فرادست است. مقایسه تأثیر احداث بزرگراه طبقاتی صدر بر ارزش املاک مسکونی مجاور، به سه دوره زمانی قبل، حین و بعد از احداث و به میزان فاصله آن از محور بزرگراه بستگی دارد؛ به‎طوری که در فاصله‌ ۰ تا ۶۰ متری، نرخ رشد قیمت، کمتر و در فاصله ۶۰ تا ۱۲۰ متری، نرخ رشد قیمت، بیشتر است. از فاصله ۱۲۰ متری تا ۱۰۰۰ متری، تفاوت محسوسی در تغییرات قیمت املاک مسکونی نسبت به مناطق بالادست مشاهده نمی‌شود.